Wstęp – rzeczywistość znów nie zmieściła się w Excelu
Politycy, każde ich pokolenie odkrywa na nowo kryzys mieszkaniowy – kolejne kryzysy mieszkaniowe w Polsce „zaskakują” polityków i ekspertów, jak kiedyś śnieg drogowców w styczniu. A przecież sygnały z rynku mieszkaniowego płyną nieprzerwanie, są widoczne od dawna – w słupkach, w osiedlach bez szkół i przedszkoli czy doprowadzonych dróg, braku parkingów, z zabudowanymi przestrzeniami napowietrzającymi, osiedlami mieszkaniowymi budowanymi w otulinie parków krajobrazowych (jak w Gdyni), a także w metrażach, które można mierzyć w… stopach. Mankamenty współczesnego budownictwa mieszkaniowego długo można by wymieniać…
Przejawem współcześnie diagnozowanego kryzysu jawi się wzrost cen mieszkań, szczególnie zauważalny w przeliczeniu na współczynnik liczby metrów dostępnych za średnią, krajową pensję. Do tej szalonej galopady cenowej swoje dołożyły nietrafione programy rządowe, nie bez podstaw przedrzeźniane jako „patodeweloper+”. Ale i inne zamysły dotyczące rozwoju budownictwa społecznego (towarzystwa budownictwa społecznego), komunalnego (lokale z gminnego zasobu na wynajem bez ścieżki dojścia do przewłaszczenia), socjalnego (pomoc dla ludzi ubogich i w szczególnie trudnej sytuacji życiowej) nie odnotowały spektakularnego sukcesu.
Czas uwolnić mieszkalnictwo od, niekompetentnych polityków, dla których sprawy mieszkalnictwa to tylko przyczynek do złożenia niezrealizowanych obietnic wyborczych. A jeśli realizowanych to przez patodeweloperów (jak spopularyzował to określenie pewien lewicowy aktywista) lub przez skorumpowane spółdzielnie mieszkaniowe. Czas oddać rozwiązanie je ludziom i lokalnym wspólnotom.
JST jako podmiot, nie podwykonawca ani wspólnik
W wielkiej narracji o mieszkalnictwie często gubi się fakt, że najważniejszymi aktorami tej sceny nie są deweloperzy, ministerstwa ani nawet banki. To jednostki samorządu terytorialnego (JST) – gminy, miasta i powiaty (może najmniej województwa). Mają one realny wpływ na to, czy, gdzie i jak ludzie mieszkają. Problem w tym, że zbyt długo były traktowane jak podwykonawcy centralnych planów lub beneficjenci jednorazowych „programów wsparcia”, a dziś także jako wspólnicy patodeweloperów. W wielu polskich gminach to nie burmistrz i rada gminy planują przyszłość przestrzeni, tylko deweloper ją projektuje pod swoje interesy. I to nie dlatego, że przy okazji zysków dewelopera swoją korzyść mogłaby odnieść wspólnota lokalna, tylko dlatego, że gmina została sprowadzona w najlepszym przypadku do roli administratora chaosu, a w tym gorszym pełni funkcję pomocnika i aktywnego uczestnika procederu patodeweloperki.
Bo kto dziś „rządzi przestrzenią”? Ten, kto buduje najszybciej, najtaniej i bezwstydnie najwięcej. Ten kto stawia „apartamenty” przy obwodnicy, reklamuje „zieloną enklawę” na byłym składowisku, a „przestrzeń wspólną” zamyka szlabanem i monitoringiem z pododdziałem strażników. Deweloper nie myśli o wspólnocie – myśli o zysku z metra kwadratowego. I trudno mu się dziwić, skoro działa w ramach kodeksu spółek handlowych.
Współczesna gmina też nie myśli o wspólnocie, choć po to została powołana, – bo często po prostu nie ma na to siły, środków ani kompetencji. A poza tym łatwiej i bezpieczniej, a na pewno korzystniej przeznaczyć pod inwestycję np. obrzeża parku w Gdańsku Oliwie.
Deweloper nie myśli o wspólnocie, bo nie musi. To nie jest jego zadanie jako przedsiębiorcy nastawionego na maksymalizację zysku dla swoich wspólników – myśli o zysku z metra kwadratowego. I trudno mu się dziwić. Wiadomo, że podlega kodeksowi spółek handlowych, a tylko z rzadka kodeksowi dobrych praktyk.
Stan obecny mieszkalnictwa – stan krytyczny
W 1993 roku i później przy okazji procesu przekształcenia lokali zakładowych oraz użytkowania wieczystego we własność Polska podjęła jedną z najbardziej doniosłych decyzji transformacyjnych – i zrobiła to bez refleksji, bez planu, bez wizji. Oddaliśmy ogromną część państwowego zasobu mieszkaniowego obywatelom – często za symboliczną złotówkę. Mówiono: „teraz jesteście właścicielami”. Tak kiedyś przeprowadzono reformę rolną też mówiono o własności i transformacji gospodarczej. Zbudowany przez PRL zasób mieszkań – pomimo wszystkich niedoskonałości – był jednym z największych kapitałów społecznych, jakimi dysponowaliśmy. I został rozdany, jakby nie miał żadnej wspólnotowej wartości. W ciągu ostatnich pięciu lat gminy w Polsce pozyskały około 30 tysięcy mieszkań komunalnych, ale sprzedały 60 tysięcy – czyli pozbyły się ich dwa razy więcej, niż wybudowały. W ten sposób w Warszawie do miasta należy około 80 tysięcy mieszkań i mniej niż 10% mieszkańców korzysta z najmu komunalnego. Tymczasem w Berlinie to ponad 30%, a w Wiedniu – nawet około 66% mieszkańców żyje w mieszkaniach zbudowanych lub wspieranych przez miasto. Podobne proporcje można znaleźć w wielu innych rozwiniętych krajach. Po doświadczeniach z realnym socjalizmem dążenie do własności jest zrozumiałe. Rzecz w tym jednak, że własność pozostaje z zasady przywilejem i obowiązkiem tych lepiej sytuowanych. Tymczasem średni czas oczekiwania na mieszkanie komunalne w niektórych gminach sięga już nawet 10–15 lat. W Chorzowie na przykład w ciągu 5 lat oddano zaledwie 77 mieszkań – przy zasobie liczącym ponad 11 tysięcy lokali. Nie powstał ani plan modernizacji, ani system utrzymania, ani instytucje, które mogłyby nad nim czuwać. Gminy straciły narzędzie prowadzenia polityki mieszkaniowej. Państwo straciło dźwignię. Mniej zamożni obywatele zaś utracili szansę na zaspokojenie ich egzystencjalnej potrzeby mieszkania.
A co na to rynek ze swą niewidzialną ręką? Rynek dostał prezent: społeczeństwo, które nie ma gdzie mieszkać, ale bardzo chce – i dlatego zapłaci każdą cenę. Cenę, którą jeszcze napompuje bank procederem toksycznych produktów finansowych tylko potocznie nazywanych jeszcze kredytami frankowymi (waluty występują tu zresztą różne), bo zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa krajowego i wspólnotowego z umowami kredytu w rozumieniu prawa bankowego nie miały nic wspólnego. Mówiono, że to „rynkowa ekonomia”. Ale to była raczej amnezja systemowa. Nie wiedzieli, że mieszkanie to nie tylko prawo własności – to prawo do życia w godnych warunkach, także wtedy, gdy nie masz wypełnionego po brzegi konta w banku i zdolności kredytowej w złotych, ale dziwnym zrządzeniem losu masz ją we frankach szwajcarskich lub… jenach japońskich! Lokal to nie towar luksusowy – to prawo obywatela do zaspokojenia potrzeby mieszkania.
Jeśli JST nie wrócą do roli gospodarza, a zostaną w roli podwykonawcy i wspólnika deweloperów, a pośrednio banków, – nie będzie komu zadbać o wspólnotę lokalną ludzi. A przecież to właśnie ludzie są właściwym kapitałem gminy, powtórzmy to po raz kolejny. To ich podatki – PIT zostawiony na miejscu, podatek od nieruchomości, opłata z tytułu użytkowania wieczystego w stosunku do jeszcze nieprzekształconych gruntów, czynsze najmu, opłaty za usługi komunalne itp. – budują budżet JST. To ich potrzeby powinny być priorytetem.
Mieszkanie stanowi część infrastruktury gminnej, a co za tym idzie państwa
Tak samo jak droga, szkoła czy wodociąg. Mieszkanie to nie towar luksusowy – to zaspokojenie prawa obywatela do posiadania swojego centrum spraw życiowych, do egzystencji. I obowiązek państwa, a konkretnie jego lokalnej reprezentacji – Jednostki Samorządu Terytorialnego (JST).
Tymczasem politycy często nie rozumieją, że infrastruktura mieszkaniowa to nie tylko cegła i tynk, ale też droga, transport publiczny, edukacja, zdrowie, kultura. JST nie wykorzystują swojej podmiotowości – zamiast realizować zadania własne z rozmachem i odwagą, czekają na dofinansowanie, zgody, interpretacje i „wytyczne z góry”. I nie dotyczy to wyłącznie „mieszkaniówki”, bo gdy już się uda – np. jak w Warszawie z Muzeum Sztuki Nowoczesnej – to sukces musi wzbudzić kontrowersje. Bo przecież „za drogo”, „za dziwnie”, „po co komu taka architektura”.
JST to nie są asystenci do podawania cegieł. To gospodarze lokalnych wspólnot. Rola burmistrza, prezydenta miasta jako piastuna organu zarządzającego gminą oraz współpracującej z nim w tym dziele rady JST pozostaje tu nie do przecenienia. Wiedzą, kto czeka na mieszkanie, które osiedle jest reliktem PRL, a które tereny mogłyby być zielonym zapleczem dzielnicy, gdzie przebiega ciąg napowietrzający, – gdyby nie brak środków lub kompetencji planistycznych, a nierzadko i uczciwości. I właśnie dlatego JST muszą być traktowane jak pełnoprawni współtwórcy polityki mieszkaniowej, a nie odbiorcy poleceń. To nie tylko jednak przywilej opisany prawem, ale i obowiązek, który oznacza realny wpływ na tworzenie przepisów i standardów urbanistycznych, elastyczność w doborze narzędzi finansowych (PLZ, PPP, fundusze UE). Gminne władze mają wciąż zwiększane, mocne kompetencje planistyczne i inwestycyjne. Zwiększa się także dostępność instrumentów finansowania zadań z zakresu mieszkalnictwa, a przede wszystkim (co wykazują wszelkie badania opinii społecznej) – przede wszystkim – zaufanie.
Dobre mieszkalnictwo nie powstaje na mocy ustawy sejmowej. Mieszkania czynszowe powstają tam, gdzie ludzie czują, że to miejsce jest dla nich – zrobione z nimi. Można zbudować sto tysięcy mieszkań – i nadal mieć kryzys. Można osiągnąć rekordowy wskaźnik dostępności – i nadal nie dać ludziom domu. Bo dom to nie metry kwadratowe. Nie współczynnik powierzchni biologicznie czynnej. Nie odsetek urbanizacji. Dom to poczucie, że gdzieś jesteś u siebie. Że rano wiesz, gdzie jest twoje okno. Że wieczorem masz do kogo wracać. Że dzieci mają, gdzie się uczyć, a starsi – gdzie siąść na ławce, która nie znika w zimie. Że twój sąsiad zna twoje imię. Że jesteś częścią miejsca, a nie tylko jego użytkownikiem. Tymczasem wielu polityków i ekspertów wciąż mówi językiem wskaźników. A mieszkańcy pytają inaczej:
„Czy będzie mnie stać na mieszkanie blisko pracy, rodziny i szkoły?”
„Czy moje dziecko będzie mogło tu dorosnąć – i nie wyjechać?”
„Czy moje okno będzie wychodzić na świat – czy tylko na ścianę?”
Mieszkanie to fundament życia społecznego
Samorząd powinien całować po rękach swoich darczyńców z PIT-u i odważnie, i świadomie planować przyszłość przestrzeni, którą mu powierzono, dysponując pieniędzmi z odprowadzanych podatków. Jeśli JST nie wrócą do roli gospodarza, a pozostaną w roli podwykonawcy i wspólnika deweloperskich interesów i fantazji – nie będzie komu zadbać o ludzi. A przecież to właśnie ludzie są prawdziwym kapitałem gminy, kapitałem ludzkim.
Mieszkanie zatem to nie nagroda, inwestycja czy biznes, to fundament życia społecznego. Dlatego samorząd powinien wspierać mieszkańców, a nie inwestorów. Winien prowadzić regularne konsultacje społeczne, przeprowadzać referenda, wspierać działalność rad osiedlowych i zachęcać członków swej wspólnoty do jak najaktywniejszego uczestnictwa w życiu gminy. Władze gminy w trudnych, nagłych i wielkich tematach może po prostu zapytać ludzi o zdanie, formalnie ubierając to w postać konsultacji (narzędzia cyfrowe to ułatwią). Pozostanie w obecnej pozycji wspólnika interesów grup zewnętrznych wobec wspólnoty lokalnej gwarantuje petryfikację obecnego stanu. Innymi słowy, jeśli JST nie wrócą do roli gospodarza, a zostaną w roli w najkorzystniejszym dla nich przypadku notariusza pomysłów deweloperów nimi, zamiast odważnie, świadomie razem z mieszkańcami planować przyszłość przestrzeni, którą jej powierzono, to mieszkanie pozostanie drogim przywilejem. Ciągłą wymówką niesprawnych włodarzy i nieradzących sobie na szczeblu polityków z koalicyjnej układanki jest brak finansowania, „pieniędzy nie ma i będzie”, aż chciałoby się zacytować znaną wypowiedź. Tymczasem na rynku istnieje dostęp do taniego, długoterminowego finansowania. Tytułem przykładu możemy wymienić:
- PPP – partnerstwo publiczno-prywatne z precyzyjnie opisanym podziałem ryzyka,
- Wtórny rynek hipoteczny – który pozwoli na refinansowanie projektów bez sięgania po
depozyty mieszkańców, - Publiczne listy zastawne (PLZ) – obligacje hipoteczne zabezpieczone na realnych
inwestycjach, bo jest czas, który trzeba wykorzystać na działania przywracające rynkowi
publicznemu niewykorzystany „Publiczny list zastawny”, co w znakomity sposób pozwoli
wypracować wsparcie dla JST w inwestycjach w infrastrukturę komunalną, w ochronę
środowiska oraz zapewni JST efektywne gospodarowania zasobami, - Obligacje komunalne – do wyemitowania których JST nie musi specjalnie oglądać się na
inne organy, - Dywidendy – wypłacane przez dobrze prosperujących lokalnych monopolistów naturalnych, jak np. przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne, ściągające z mieszkańców swojej wspólnoty duże nadwyżki dzięki taryfom na dostawę wody i odbiór ścieków uchwalanym przez radę gminy.
Niżej podpisani od ćwierćwiecza próbują popularyzować szczególnie wiedzę na temat zalet płynących z zastosowania litów zastawnych, i tych hipotecznych, i tych zwłaszcza publicznych. List zastawny jawi się cudownym instrumentem finansowym, powiedzielibyśmy „immunologicznym” dla gospodarki, bo naturalnym, niespekulacyjnym i stabilizującym rynek finansowy. Czego chcieć więcej – „Budować, mieszkać myśleć”! Jednocześnie tzw. świat finansów spogląda nań podejrzliwie, bo nie sposób nim spekulować. Bez tych narzędzi JST nie są inwestorem. Najwyżej mogą być pośrednikiem między oczekiwaniami, a niemożliwością. I znowu rzeczywistość zawiedzie polityków. A ludzie kolejny raz… nie będą mieć gdzie mieszkać.
Nowoczesne narzędzia: blockchain, OZE, cyfrowy obywatel z realnym adresem
Poza powyższymi niejako tradycyjnymi instrumentami finansowymi, mamy całą plejadę nowych narzędzi informatycznych, jak blockchain, tokenizację, cyfryzację. Ba! Mamy i OZE. Wszystko to jednak w teorii. Bo na drodze stoją niczym ekrany akustyczne oddzielające codzienność od technologii cyfrowych Ministerstwo Cyfryzacji, Komitet ds. Cyfryzacji, Rada Dyr.IT, Komitety (naprawdę coś?) Monitorujące i Rada do Spraw Cyfryzacji, która zastąpiła dotychczasową Radę Informatyzacji, która też coś zastąpiła… Jest tego trochę i trudno oprzeć się wrażeniu, że można to podsumować jednym słowem: biurokracja! Może więc potrzebniejsza okazałaby się Rada ds. Biurokratyzacji Państwa… Gdyby działała, jak wyżej wymienione, to efektem mogłoby pokazać się… odbiurokratyzowanie? W praktyce: nie da się wybudować nowego osiedla, bo przyłącza „zjadły” już zgody na panele PV w polu kukurydzy. Internet w gminie działa, ale tylko do 14:00. System ePUAP nie rozpoznaje kodu pocztowego. A obwodnicę miasta planuje się od lat 90. – wnuki nie doczekają, choć dzieci starają się przezwyciężać kryzys demograficzny. Nowoczesne narzędzia miały służyć ludziom. Tymczasem służą „systemowi” – jako wymówka,
biurokratyczny pretekst lub tarcza dla bezczynności i bezmyślności.
Cyfryzacja JST – współczesna potrzeba czy science-fiction?
JST potrzebują dostępu do energii i sieci przesyłowych, sieci szerokopasmowych, tak często dublowanych, bo były środki, a nie było MPZP, interpretacyjnych systemów cyfrowych, które naprawdę działają, realnego wsparcia technologicznego – nie tylko plików pdf z „rekomendacjami”. Żadna platforma cyfrowa nie zbuduje relacji sąsiedzkiej. I żadna zielona strategia nie zasili domu, jeśli linia przesyłowa i miejsce w Głównym Punkcie Zasilania (GPZ) została „zaklepana” przez farmę wiatrową z 2014 roku. Cyfryzacja, blockchain, zdecentralizowane finanse, społeczności energetyczne, tokenizacja zasobów – to wszystko nie jest science-fiction. Tymczasem to nie przyszłość – to teraźniejszość, która nie dotarła jeszcze do wielu polskich JST. Nie zeszła pod strzechy. W książce „Beyond Banks: Technology, Regulation, and the Future of Money” Princeton University Press 2025, autorzy przekonują, że rewolucja technologiczna w finansach i zarządzaniu dobrami publicznymi już trwa. Nowe modele wykorzystania tokenów, smart kontraktów i zdecentralizowanych platform mogą odmienić sposób, w jaki społeczności organizują się wokół wspólnego dobra – czy to energetyki, czy… mieszkalnictwa. Jak te idee można przenieść na grunt JST w Polsce?
Blockchain jako system zaufania
Zamiast skomplikowanych procedur, nieczytelnych rejestrów i wiecznych podejrzeń o korupcję, można wdrażać systemy, w których transakcje (np. najmu, rejestracji, przydziału mieszkań) są zapisywane transparentnie, niezmiennie i dostępnie. Praktyczne zastosowanie? Lista oczekujących na mieszkanie komunalne albo w kolejce do miejscowego szpitala.
- Tokenizacja nieruchomości publicznych
Wyobraźmy sobie mieszkania komunalne, których część wartości jest tokenizowana, a JST (a na niższym poziomie nawet dana wspólnota mieszkaniowa) może dzięki temu zbierać środki na remonty, zarządzać dostępnością zasobów w czasie rzeczywistym, dawać obywatelom udział w decyzjach (np. głosowania udziałowe w osiedlowych projektach). Dzięki blockchainowi „cyfrowy” obywatel nie tylko widzi, gdzie idą jego pieniądze z PIT-u, podatku od nieruchomości i innych danin publicznych, ale może uczestniczyć w cyfrowych referendach lokalnych i głosować nad inwestycjami. Dzięki cyfryzacji obywatel może mieć dostęp do historii swoich relacji z JST (np. umów, deklaracji, wniosków – wszystko w jednym portfelu obywatelskim). Może także wyrażać krytykę władz lokalnych (tak, to bardzo niebezpieczne narzędzie!). Odnawialne źródła energii, z których korzysta społeczność, mogą być powiązane z systemami zarządzania zasobami lokalnymi – czyli np. mieszkanie w „zielonej dzielnicy” to nie tylko niższe rachunki, ale też realne współdecydowanie o tym, jak działa osiedle.
Od PIT do tokena czyli jak może wyglądać JST 2.0
Wyobraźcie sobie JST, która nie czeka na pieniądze z centrali, tylko emitując obligacje komunalne i tokeny lokalne, wspiera projekty mieszkaniowe i zieloną infrastrukturę, a jednocześnie zapewnia swoim mieszkańcom źródło bezpiecznego lokowania nadwyżek finansowych, aby pracowały dla dobra JST, a nie zdepersonalizowanych emitentów egzotycznych papierów wartościowych notowanych dla zamorskich giełdach. JST 2.0 mogłaby zarządzać najmem komunalnym przez blockchainowe rejestry, gdzie każda umowa, remont i opłata są trwale widoczne dla mieszkańca. System ten pozwalać może obywatelowi logować się do cyfrowego portfela gminnego, w którym widział będzie o ile jego PIT i innych danin publicznych zasiliło budżet lokalny, a na co poszły środki z jego ulicy. Powszechna dostępność do systemu dla obywatela (mieszkańca) daje mu informację w jakich głosowaniach może wziąć udział, uczestniczyć może w referendach w sprawach istotnych (np. nowa zabudowa, rewitalizacja), a głosy są liczone i przechowywane w rozproszonym systemie – bez ryzyka manipulacji. Dostępność cyfrowa rozwija społeczności energetyczne, w których mieszkaniec może nie tylko produkować prąd, ale wymieniać się nim z sąsiadem, uzyskiwać zniżki w lokalnym systemie punktowym albo wspierać zyskami miejskie inwestycje.
Bo JST przyszłości to nie tylko „urząd gminy online” bez Wi-Fi, to wspólnota, która wie, co robi z naszymi podatkami i umożliwia nam szybki dostęp i wpływ na gospodarowanie nimi. To również wspólnota świadoma, a więc krytyczna wobec poczynań władzy tym bardziej im jej to się nie podoba.
To nie jest utopia. To scenariusz do wdrożenia, – jeśli przestaniemy mówić tylko o cyfryzacji, a zaczniemy mówić o suwerenności cyfrowej samorządów.
