Dom mieszkalny - Polska cz. II – kredyt hipoteczny, cyfryzacja

Dom mieszkalny Polska cdn.

W tekście „Dom mieszkalny Polska”, autorzy eksplorowali złożoną naturę domu jako miejsca zamieszkania, podkreślając jego znaczenie nie tylko jako fizycznej konstrukcji, ale i elementu infrastruktury państwa, który ma kluczowe znaczenie dla dobrostanu społecznego i ekonomicznego. Andrzej Laskowski i Adam Pietrasik wnikliwie analizują, w jaki sposób mieszkalnictwo przekształca się z sektora rynkowego w nieodzowny element polityki państwowej, podkreślając konieczność zapewnienia dostępu do mieszkań dla różnych grup społecznych oraz stymulowania rozwoju gospodarczego i innowacji w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego

Redakcja portalu ordynacka.pl

Dom mieszkalny – Polska cz. II – kredyt hipoteczny, cyfryzacja

ANDRZEJ LASKOWSKI, ADAM PIETRASIK

Podczas gdy w pierwszym tekście skupiliśmy się na panoramie mieszkalnictwa, podkreślając jego społeczne i gospodarcze aspekty, to drugi tekst, „Dom mieszkalny Polska – kredyt hipoteczny”, zagłębia się w specyficzne mechanizmy finansowe umożliwiające realizację prawa do mieszkania. Tekst ten rzuca światło na kredyt hipoteczny przy, którym to tak bardzo próbują działać politycy. Jest to kluczowe narzędzie umożliwiające nabycie nieruchomości mieszkalnych. Omawiamy w nim zarówno aspekty prawne i regulacyjne, jak i ekonomiczne znaczenie kredytu hipotecznego w stymulowaniu rynku mieszkaniowego oraz wpływie na dostępność mieszkań dla szerszej populacji.

Czytelnik może spodziewać się, że drugi tekst dostarczy kompleksowej analizy kredytu hipotecznego, jego roli w finansowaniu nabycia nieruchomości mieszkalnych oraz wpływu na rynek mieszkaniowy. Przedstawiliśmy nie tylko regulacje prawne, ale i praktyczne aspekty zaciągania kredytów hipotecznych, uwzględniając również nowoczesne rozwiązania finansowe, takie jak tokenizacja nieruchomości, które mogą zrewolucjonizować rynek nieruchomości. Tekst ten jest więc nie tylko kontynuacją rozważań na temat mieszkalnictwa, ale również szczegółowym przewodnikiem po kredycie hipotecznym, oferującym czytelnikom wiedzę potrzebną do świadomego uczestnictwa w rynku nieruchomości.

Ustawa o kredycie hipotecznym: „Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami” definiuje zasady i tryb zawierania umów o kredyt hipoteczny oraz określa prawa i obowiązki stron tych umów. W szczególności:

Określa zasady zawierania umów o kredyt hipoteczny, w tym informacje, które muszą być przekazywane konsumentom przed zawarciem umowy.
Wskazuje na prawa i obowiązki kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego, agenta oraz konsumenta, zarówno przed zawarciem umowy, jak i w trakcie jej trwania.
Ustala skutki nieprzestrzegania przez kredytodawcę, pośrednika, lub agenta swoich obowiązków.
Definiuje zasady sprawowania nadzoru nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Kluczową rolą kredytu hipotecznego jest finansowanie nabycia nieruchomości mieszkalnych lub inwestycji związanych z nieruchomościami przez konsumentów. Ustawa reguluje warunki udzielania takiego kredytu, zapewniając ochronę konsumenta i wprowadzając obowiązek oceny zdolności kredytowej przed udzieleniem kredytu, aby zapobiec nadmiernemu zadłużaniu się konsumentów. Ponadto, ustawa nakłada na kredytodawców obowiązek informacyjny, zobowiązując ich do udzielania konsumentom jasnych i pełnych informacji na temat warunków kredytu, co pozwala na świadomy wybór i porównanie ofert kredytowych.

Należy podkreślić, że omawiana ustawa nie definiuje kredytu hipotecznego tylko określa umowę o kredyt hipoteczny: z art. 3 ust. 1 przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania praw do budynków mieszkalnych, lokali mieszkalnych, nieruchomości gruntowych lub udziałów we współwłasności takich nieruchomości.

Ustawa o kredycie hipotecznym określa różne warunki dotyczące udzielania kredytów hipotecznych, w tym te związane z zakupem mieszkania. Należą do nich:

Ocena zdolności kredytowej konsumenta: Przed udzieleniem kredytu hipotecznego kredytodawca jest zobowiązany do dokonania oceny zdolności kredytowej konsumenta, opartej na rzetelnych i aktualnych informacjach, w celu upewnienia się, że konsument będzie w stanie spłacić kredyt wraz z odsetkami (Art. 21).
Informacje przedumowne: Kredytodawcy muszą dostarczyć konsumentowi zindywidualizowane informacje niezbędne do porównania ofert kredytowych, oceny konsekwencji zaciągnięcia kredytu i podjęcia świadomej decyzji o zawarciu umowy o kredyt hipoteczny, co obejmuje szczegółowy formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego (Art. 11).
Warunki umowy: Umowa o kredyt hipoteczny powinna być zawarta na piśmie i musi precyzyjnie określać warunki kredytu, w tym kwotę kredytu, okres kredytowania, stopę oprocentowania, harmonogram spłat, informacje o ewentualnych zabezpieczeniach i kosztach dodatkowych (Art. 14, Art. 17).
Prawo do wcześniejszej spłaty: Konsument ma prawo do częściowej lub całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, co może wiązać się z pewnymi warunkami określonymi w umowie (Art. 18, Art. 23).
Ochrona konsumenta: Ustawa nakłada na kredytodawców obowiązek działania w najlepszym interesie konsumenta, w tym przez zapewnienie jasnych i zrozumiałych informacji o kredycie oraz jego kosztach, a także przez uczciwe traktowanie konsumentów w procesie udzielania kredytu, obsługi umowy i w przypadku wystąpienia trudności ze spłatą kredytu.

Bardziej to przypomina savoir-vivre w relacjach kredytodawca a kredytobiorca niż rolę kredytu hipotecznego, jako instrumentu finansowego kreującego realizację popytu na mieszkania. Twórcy ustawy zrealizowali swoją rolę regulacyjną, opisując regulacje prawne, zasady postępowania, obowiązki informacyjne (tak bolesne po wpadce frankowej) i ochronie konsumenta w procesie udzielania kredytu hipotecznego. Chociaż te elementy są kluczowe od strony formalnoprawnej, to nie zagłębiają się one w ekonomiczną rolę kredytu hipotecznego jako instrumentu finansowego wpływającego na rynek mieszkaniowy. A to nas chyba najbardziej interesuje, sens długoterminowego papieru finansowego, jakim jest hipoteczny list zastawny, dynamika rynku mieszkaniowego, popyt na mieszkania, rozwój sektora budowlanego oraz ogólna (makro) sytuacja ekonomiczna. Pomijamy, ale tylko teraz, restrukturyzację majątków ziemskich prymitywnego ziemiaństwa cudownie opisanego przez Kacpra Pobłockiego w książce pt. „Chamstwo” i Józefa Korzeniowskiego w dziewiętnastowiecznej powieści „Kolokacja”.

A wracając do tematu:

Kredyt hipoteczny pełni kluczową rolę na rynku mieszkaniowym, ponieważ:

Ułatwia dostęp do własności: Dla wielu osób kredyt hipoteczny jest jedynym sposobem na zakup mieszkania lub domu, co zwiększa popyt na nieruchomości mieszkaniowe. Dzięki możliwości rozłożenia płatności na długie lata nieruchomości stają się dostępne dla szerszego grona odbiorców.
Stymuluje budownictwo mieszkaniowe: rosnący popyt na mieszkania, wspierany przez dostępność kredytów hipotecznych, stymuluje rozwój sektora budownictwa mieszkaniowego. Deweloperzy i firmy budowlane inwestują w nowe projekty, co przyczynia się do rozwoju gospodarczego i tworzenia nowych miejsc pracy.
Wpływa na ceny nieruchomości: dostępność i warunki kredytów hipotecznych mogą wpływać na ceny nieruchomości. Przy łatwej dostępności kredytu i niskich stopach procentowych, popyt na nieruchomości zwykle rośnie, co może prowadzić do wzrostu cen. Natomiast zaostrzenie polityki kredytowej może spowolnić wzrost cen lub nawet doprowadzić do ich spadku.
Kreuje popyt na rynku wtórnym: stymulując popyt na nowe nieruchomości, ale także ułatwiają transakcje na rynku wtórnym, co pozwala na większą mobilność na rynku mieszkaniowym.

A nad to koniecznym jest też włączenie technologii cyfrowych w procesy związane z Miejscowymi Planami Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) wraz zastosowaniem technologii blockchain w kontekście MPZP i relacji gmina – inwestorzy – banki – państwo, bo ma potencjał do znaczącego usprawnienia procesów, zwiększenia transparentności i bezpieczeństwa transakcji, a także otwarcia rynku nieruchomości dla szerszego grona inwestorów.

Wprowadzenie Cyfrowych Rejestrów Nieruchomości (blockchain), przechowywanie danych dotyczących nieruchomości i zatwierdzonych MPZP zapewni niezmienną i łatwo dostępną bazę informacji, a rejestrowanie w czasie rzeczywistym zapewni aktualne informacje, co zwiększy transparentność i ułatwi dostęp do danych dla wszystkich zainteresowanych stron, jak Agencje Europejskie, Agencje Państwowe, Banki i Fundusze itp.
Tokenizacja Nieruchomości: jako proces, w którym wartość praw własności do nieruchomości jest konwertowana na tokeny cyfrowe, które mogą być kupowane, sprzedawane, wymieniane lub przechowywane przez inwestorów w sposób cyfrowy przy użyciu technologii blockchain.

Dzięki temu możliwe będzie lepsze dostosowanie projektów inwestycyjnych do potrzeb i oczekiwań społeczności lokalnych przy jednoczesnym zachowaniu wysokich standardów ochrony środowiska i zrównoważonego rozwoju. Publiczny List Zastawny (PLZ) może być kluczowym narzędziem finansowania projektów infrastrukturalnych i OZE. Dzięki nim samorządy mogą pozyskiwać środki na rozwój infrastruktury miejskiej, w tym na projekty związane z transportem publicznym, modernizacją budynków czy rozwojem przestrzeni publicznych. A wpływ na to będą miały zalety takiego procesu cyfryzacji, jak:

Demokratyzacja dostępu do inwestycji w nieruchomości
Tokenizacja umożliwia frakcjonowanie nieruchomości na mniejsze, bardziej przystępne udziały, co obniża próg wejścia dla inwestorów. Dzięki temu inwestowanie w nieruchomości, które tradycyjnie było zarezerwowane dla osób lub podmiotów dysponujących znacznymi zasobami finansowymi, staje się dostępne dla szerszego grona inwestorów.
Zwiększona płynność
Nieruchomości są z natury aktywami nisko płynnymi (sekurytyzacja, jako proces konwersji aktywów nielikwidnych na papiery wartościowe), co oznacza, że ich sprzedaż może zająć dużo czasu i wiązać się z wysokimi kosztami. Tokenizacja poprzez cyfryzację udziałów w nieruchomościach może zwiększyć płynność rynku, umożliwiając szybszą i tańszą wymianę udziałów między inwestorami.
Transparentność i bezpieczeństwo transakcji
W czasach powszechnej patodeweloperki Blockchain zapewni wysoki poziom transparentności i bezpieczeństwa transakcji. Każda transakcja będzie rejestrowana w łańcuchu bloków, co zapewnia trwałość i niemożliwość jej zmiany bez zgody wszystkich stron. To redukuje ryzyko oszustw i nieporozumień, a także ułatwia audyt i weryfikację własności. Czy też co oczywiste zmniejszenie kosztów, globalny zasięg itp.

Jednym z przykładów takiego postępu jest wykorzystanie platform online i aplikacji mobilnych, które ułatwiają potencjalnym kupcom przeglądanie ofert mieszkań, wirtualne wizyty, a nawet finalizację transakcji zakupu bez konieczności fizycznego kontaktu. Technologie te nie tylko zwiększają dostępność i wybór dla kupujących, ale również przyczyniają się do zwiększenia konkurencji i obniżenia kosztów transakcyjnych.
W obszarze planowania i lokalizacji nowych projektów mieszkaniowych, narzędzia GIS (Geographic Information Systems) i zaawansowana analiza danych pozwolą na bardziej strategiczne podejście do wyboru miejsc pod budowę. Dzięki nim można uwzględniać nie tylko aspekty ekonomiczne, ale również wpływ na środowisko i dostępność infrastruktury publicznej, co prowadzi do tworzenia bardziej zrównoważonych i przemyślanych projektów urbanistycznych.
Cyfryzacja ma również znaczący wpływ na ochronę środowiska w kontekście mieszkalnictwa. Inteligentne systemy zarządzania budynkami (BMS) i rozwiązania z zakresu Internetu Rzeczy (IoT) pozwalają na monitorowanie i optymalizację zużycia energii oraz zasobów wodnych w mieszkania. To z kolei może przyczyn
a się do obniżenia kosztów eksploatacji dla mieszkańców i redukcji śladu węglowego budynków.
Podsumowując, cyfryzacja i technologie cyfrowe mają potencjał nie tylko do przekształcenia sposobu, w jaki ludzie kupują i zarządzają mieszkaniami, ale również w jaki te mieszkania są planowane i budowane.