Zakup nieruchomości w Hiszpanii

LaMata

Zakup nieruchomości w Hiszpanii

Hiszpania obszarowo (506 tys.km2) jest trzecim co do wielkości krajem w Unii Europejskiej, po Francji (675 tys.km2) i Ukrainie (604 tys.km2) – nie licząc Rosji, Kazachstanu i Turcji. To kraj morski – hiszpańskie wybrzeże ma około 4000 km (bez wysp) i jego pas nad Morzem Śródziemnym ciągnie się od Pirenejów na północy, po Gibraltar na południu. Za Gibraltarem oraz w północnej, tzw zielonej Hiszpanii to wybrzeże Atlantyku. W kontekście zakupu nieruchomości w Hiszpanii, istotnymi hiszpańskimi terytoriami są także wyspy – Kanaryjskie i Baleary.
Jeśli przyjąć, że podstawą turystyki musi być odpowiednia baza noclegowa, to Hiszpania, nie mająca nadzwyczajnych złóż mineralnych, ani nie przodująca w którejś z gałęzi przemysłu, uczyniła z budownictwa i handlu nieruchomościami istotny element struktury swojego potencjału gospodarczego. Moim zdaniem, opartym na własnym doświadczeniu, mogę powiedzieć, że Hiszpanie uznali zbudowanie systemu sprzyjającego zawieraniu legalnych i bezpiecznych transakcji przez obywateli innych krajów, na swoim rynku nieruchomości, za koło zamachowe gospodarki. Włącza się w to także podejście do kosztów eksploatacyjnych, ważnych po samym zakupie. Można by rzec, że Hiszpanie uznali swoje słoneczne wybrzeża morskie za bogactwo, które służy im generowaniu dochodów nie tylko z turystyki sensu stricto, ale i pochodzących z pieniędzy wydawanych przez europejskich rentierów, ekspatów i emerytów. Potwierdza to aktywność multinarodowych zasobów personalnych hiszpańskich agencji nieruchomości, jak i obserwacja pochodzenia monet Euro wydawanej reszty przy zakupie paelli lub cortado w lokalnych knajpach. I gdybyśmy w Polsce mieli Euro, to byłyby tam i monety z Chopinem i Kopernikiem.

Kto kupuje nieruchomości w Hiszpanii

W latach 2016-2019 łączna ilość rejestrowanych transakcji na hiszpańskich nieruchomościach z udziałem obywateli innych krajów wynosiła średnio około 500 tysięcy rocznie ( https://www.bankier.pl/wiadomosc/Rekordowa-sprzedaz-mieszkan-w-Hiszpanii-pomimo-kryzysu-gospodarczego-8387123.html
https://www.morizon.pl/blog/zakup-nieruchomosci-hiszpanii-opinie-ekspertow-ceny-procedura/ ). Dla porównania na polskim rynku nieruchomości tego typu transakcji jest dwukrotnie mniej ( https://forsal.pl/nieruchomosci/artykuly/8508951,sprzedaz-kupno-nieruchomosci-polska-w-czolowce-europy.html ). Porównanie płynności tych rynków w podobnej proporcji wyszłoby zapewne również na korzyść Hiszpanii, chociaż od wybuchu wojny na Ukrainie sytuacja jest bardziej nietypowa w Polsce. W hiszpańskim rynku nieruchomości jak w soczewce skupiają się efekty sytuacji i kondycji co najmniej europejskiego obszaru polityczno-gospodarczego. Pandemia i lockdown’y w krajach unijnych spowodowały spadek ilości transakcji na rynku nieruchomości w Hiszpanii w roku 2020 prawie o połowę. Także i Brexit wprowadził zamieszanie w procedurach i formalnościach, niezbędnych przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii przez obywateli brytyjskich. Nie pozbawił ich jednak ani na moment pierwszego miejsca w konkurencji zakup nieruchomości w Hiszpanii. Obywatele UK od lat byli i nadal są największą grupą inwestorów zagranicznych kupujących mieszkania i domy w Hiszpanii. Są całe miejscowości zamieszkałe niemal wyłącznie przez Angoli – z pubami i sklepami prowadzonymi przez Brytyjczyków dla Brytyjczyków. Sam w takiej wpadłem w mały szok kulturowy – oddalonej kilka kilometrów od linii wybrzeża, ale dobrze z nią skomunikowaną.
Najłatwiejszy dostęp do hiszpańskiego rynku nieruchomości mają dziś jednak obywatele Unii Europejskiej. Wśród obywateli pozostałych krajów „starej Europy”, oprócz Brytyjczyków, dominują oczywiście Niemcy (z racji wielkości własnej populacji). Ale w grupie zagranicznych właścicieli nieruchomości w Hiszpanii są również liczni Holendrzy i Skandynawowie, a z poza UE – Szwajcarzy.

Odwrotnie niż można by się było spodziewać wpłynęła na rynek inwazja Rosji na Ukrainę

Rosjanie, z powodu sankcji, nie mogą przelewać istotnych sum ani na konta w hiszpańskich bankach, ani z nich dokonywać przelewów zagranicznych. A to w praktyce, uniemożliwia przeprowadzanie transakcji nieruchomościowych – zarówno nabywania, jak i ich zbywania. Jeśli do tego dojdzie kolejny pakiet sankcji uniemożliwiający swobodne podróżowanie Rosjan w strefie Schengen, to „zacisk” rynkowy się dopełnia i uniemożliwia tak sprzedaż jak i zakup hiszpańskiej nieruchomości przez obywateli państwa Putina, a nawet ich bieżące „eksploatowanie” przez nich.
W miejsce Rosjan obecnych w Hiszpanii w kilku poprzednich latach, pojawili się Ukraińcy. Zarówno w grupie nabywców nieruchomości jak i w grupie pracowników związanych z tym rynkiem.
Polacy obecni są w Hiszpanii coraz liczniej po 1989 roku. Początkowo jako pracujący w obsłudze nieruchomości – sprzątanie, naprawy, remonty budowlane. Obecnie już także jako inwestorzy kupujący apartamenty i domy na słonecznych wybrzeżach. Ten melanż tworzy istotną i wygodną podstawę inwestowania w „wakacyjne” mieszkania i domy na hiszpańskim wybrzeżu. Jak wszędzie należy być ostrożnym, ale nasze (jak i ukraińskie) „panie od kluczy” i „złote rączki” mają raczej dobre notowania na tamtejszym rynku. Zaczyna mieć to drugorzędne znaczenie, gdy powierzamy zakupioną nieruchomość w Hiszpanii tamtejszej agencji nieruchomości. Agencje bowiem, łącznie z przeprowadzeniem transakcji oferują (za prowizją, którą należy negocjować) prowadzenie najmu mieszkań na hiszpańskim wybrzeżu. Tak naprawdę oferta opiera się na uzgodnieniu renty od zainwestowanego kapitału mającego specyficzną postać – nieruchomości o wysokim statusie płynności. Z logiki argumentów wynika, że lepiej inwestować w mieszkanie na wynajem na Costa Blanca niż w Krakowie czy Poznaniu.

Bezpieczeństwo transakcji zakupu hiszpańskiej nieruchomości

Jako obywatele Unii Europejskiej będący w strefie Shengen, możemy dokonywać operacji finansowych na całym obszarze unijnym, począwszy od możliwości założenia konta bankowego w Hiszpanii, a skończywszy na płaceniu podatków i kosztów związanych z nieruchomością, poprzez zawieranie umów notarialnych i korzystanie z pośrednictwa agencji nieruchomości oraz możliwości ubezpieczania tak samej transakcji jak i nabytej nieruchomości. Nie ma również problemu z zawieraniem umów na dostawę mediów czy internetu.

Czy warto zainwestować pieniądze w zakup nieruchomości w Hiszpanii

Nic mądrzejszego z pieniędzmi nie można zrobić! Ale spróbujmy na chłodno opisać potencjalną transakcję i przekalkulować jej podstawy i punkty odniesienia. Jeśli uznamy, że np. mieszkanie na Costa Blanca, gdzie w Sylwestra 2021/2022 temperatura powietrza wynosiła +22°C, a morskiej wody +19°C – jest atrakcyjne samo w sobie, to porównajmy ceny rynku wtórnego np. z atrakcyjnymi lokalizacjami w Polsce – bo porównywanie temperatur byłoby niezręcznym nadużyciem. Okaże się, że 60-80m2 do zamieszkania od zaraz na hiszpańskim wybrzeżu odpowiada ceną 30-50m2 na blokowisku Krakowa, Wrocławia czy Warszawy i to do kapitalnego remontu – podczas gdy w Hiszpanii z wyposażeniem.
Jeśli zakładamy, że zakup nieruchomości w Hiszpanii ma mieć charakter klasycznej inwestycji – otrzymujemy bonus dla siebie w postaci wakacyjnego lokum – oczywiście wcześniej uzgodnionego z Agencją prowadzącą wynajem naszego mieszkania. Wiąże się to z rejestracją swojej działalności turystycznej w Hiszpaniię. I znowu dobrodziejstwo strefy Szengen powoduje, że od tego typu dochodów możemy płacć „tam” podatki, ponosząc tamtejsze koszty. A to w porównaniu z polskimi relacjami cenowymi znów wypada korzystnie dla Hiszpanii. Oczywiście we wszystkim pomocne są Agencje Nieruchomości, wśród których, na tamtejszym, bardzo aktywnym rynku, panuje rzeczywista konkurencja. A Agencja wywiera z kolei konkurencyjną presję na usługi niezbędne do utrzymania w gotowości tych nieruchomości. W tym zakresie także ma niebagatelne znaczenie niemal 20% bezrobocie w Hiszpanii.

Kolejność dziań przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Oczywiście dla ciułacza z Polski największym problemem ewentualnego zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest problem kulturowo-językowej odmienności. Spieszę donieść, że to pozorny problem, jeśli oczywiście zaufamy w przeprowadzeniu transakcji Agencji Obrotu Nieruchomościami. Można tu solennie zalecić pełną współpracę z tamtejszą agencją nieruchomości. Szukanie nieruchomości na własną rękę jest prawie niemożliwe. Jakoś nie wyobrażam sobie przeglądania hiszpańskich gazet w poszukiwaniu ogłoszeń typu „Aaaa sprzedam słoneczne M3 nad morzem”. Pamiętać należy, że sprzedający wiążący się umową z nieznaną sobie osobą, pochodzącą z innego kraju, mówiącą w innym języku, chce również zachować swoje bezpieczeństwo. Dlatego w zakupie hiszpańskiej nieruchomości, pośrednicząca agencja pobiera prowizję od sprzedającego (od kilku do kilkunastu procent). Agencja w pewnym sensie bierze odpowiedzialność za bezpieczeństwo transakcji, a w jej interesie jest zadowolenie obu stron.

Koszty transakcji, podatki i utrzymanie nieruchomości

Koszty, które ponosi kupujący, oprócz kosztów notariusza (ok.1% ceny mieszkania) i podatku „od wartości katastralnej nieruchomości”, to ewentualna opłata notarialnego pełnomocnictwa udzielonego pracownikowi agencji (koszt rzędu 500 do 1000 Euro), na czynności związane z transakcją i jej następstwami. Jest to m.in. załatwienie hiszpańskiego numeru identyfikacji podatkowej (tzw. numer NIE, odpowiadające naszemu NIP), obsłużenie (wspólnie z notariuszem) podatku związanego z zakupem oraz spraw księgi wieczystej, „przepisanie” umów na dostawę mediów i umowy ze „wspólnotą”. Na marginesie warto powiedzieć o miłej niespodziance w formalnej stronie dokonywania opłat związanych z mieszkaniem w Hiszpanii, w którym, moim zdaniem widać spójność z generalnym otwarciem na zagranicznych rezydentów. Mianowicie opłaty są pobierane ze wskazanego „hiszpańskiego” konta bankowego właściciela nieruchomości, a właściciel dostaje jedynie powiadomienia o zainkasowaniu należnej kwoty – no i powinien zapewnić na czas wypłacalność tego swojego konta bankowego.
Wszystkie internetowe portale z ofertami rynku wtórnego, zawierają propozycje Agencji Obrotu Nieruchomościami. Warto na wstępie decyzji śledzić przez jakiś czas notowane tam nieruchomości. Pierwszym zaskoczeniem jest, że oferty wtórnego rynku zawierają mieszkania wyposażone, do których można wejść z rzeczami osobistymi i mieszkać od pierwszego dnia po nabyciu. Są to najczęściej mieszkania, które funkcjonowały na rynku wakacyjnego najmu lub miały charakter letniej „rezydencji” przedstawicieli hiszpańskiej klasy średniej, a były najczęściej obsługiwane przez Agencję, która je oferuje. Oznacza to, że Agencje mają pełną wiedzę na temat większości oferowanych mieszkań, także ich bieżących kosztów utrzymania. Często w ofercie można te informacje odnaleźć.
Cena „wystawiona” przez sprzedającego w ofercie firmowanej przez Agencję, może podlegać negocjacji, ale będzie to raczej symboliczna kwota upustu. Jednocześnie w ofertach z reguły podana jest wartość nieruchomości wyznaczona przez rzeczoznawców z hiszpańskiego urzędu. Każda osoba sprzedająca mieszkanie na rynku wtórnym powinna zgłosić to do tego urzędu. Z reguły wartość ta jest wyższa od ceny. Stanowi ona podstawę wyliczenia lokalnego podatku od transakcji, który płaci kupujący z chwilą zawierania aktu u notariusza. Podatek ten, w zależności od miejsca (prowincji, regionu) waha się od 8 do 12% wartości wyznaczonej przez urząd, a więc należy go wkalkulować w kwotę jaką musimy mieć w momencie zakupu.

Konto bankowe w Hiszpanii i numer identyfikacji podatkowej

Od 2004 roku w Hiszpanii obowiązuje ustawa o zakazie prania pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. Jednym z jej następstw jest zakaz dokonywania gotówkowych transakcji. Dotyczy to i zakupu nieruchomości. Obostrzenia dotyczą również wpłat gotówki do banków – istotna gotówka musi być udokumentowana. Natomiast przelewy pieniędzy z innych banków w Unii zwalniają z dokumentowania pochodzenia środków. Można jednak przy zakładaniu konta w „miejscowym” banku spodziewać się pytania o profesję i źródło dochodów. Na wszelki wypadek warto mieć ze sobą zeznania podatkowe z ostatnich lat. Być może będzie to nadgorliwość z naszej strony, ale dyrektor oddziału banku zainteresowany przedstawionymi dokumentami, zapytał was pewnie o nieżący kurs złotego do euro i o wasze profesje. Z góry zastrzegam, że hiszpański bank w Polsce nie ma nic wspólnego z hiszpańskim o tej samej nazwie w Hiszpanii.
Do przeprowadzenia transakcji niezbędny jest tzw. czek bankowy, który wystawia miejscowy bank, w którym założyliśmy wcześniej konto i zgromadziliśmy tam środki zabezpieczające całość transakcji (razem z wyliczonym podatkiem, o którym wcześniej była mowa).
Po wyborze mieszkania z oferty i obejrzeniu go, wpłaca się zaliczkę, by wybrane lokum nam nie uciekło. Nie ma innej możliwości jak wpłacenie zadatku, na konto Agencji którego w wypadku naszego wycofania się z transakcji Agencja nam już nie zwróci. Pokrywa on jej koszty i stanowi dla sprzedającego twardą rękojmię przyszłej transakcji. Zadatek oczywiście wliczany jest do pokrycia ceny przez nabywającego nieruchomość oferowana przez Agencję.
Od chwili wpłaty zadatku mamy 90 dni na jej zrealizowanie. Zadatek objęty jest oczywiście umową wstępną, która jest podstawą do wystąpienia o hiszpański numer identyfikacji podatkowej – NIE. Numer NIE uzyskać można w hiszpańskiej ambasadzie, ale odkąd rozkręciło się zainteresowanie polskich obywateli nabywaniem nieruchomości w Hiszpanii, do ambasady w Warszawie trzeba się zapisać – złożyć wniosek, odczekać kilkudziesięciodniową kolejkę i fatygować się po raz wtóry by uzyskać hiszpański numer podatkowy. Numer NIE można uzyskać, w zasadzie od ręki na miejscu, w Municipal. Sugeruję jednak posłużenie się w tym zakresie Agencją, której pracownik za w/w wynagrodzeniem załatwi za nas tę jak i inne, towarzyszące zakupowi sprawy na podstawie naszego notarialnego pełnomocnictwa. Notarialne udzielenie pełnomocnictwa kosztuje kilkadziesiąt Euro w biurze notariusza oraz wynagrodzenie pełnomocnika, o którym wspominałem już wcześniej.

Zakup nieruchomości

Jeszcze raz podkreślę, że współpraca z Agencją oszczędzi nam konieczność wielokrotnych, kłopotliwych wizyt w każdej możliwej sprawie. Możliwe jest załatwienie całość spraw finalnie podczas dwóch wyjazdów w ciągu 2-3 miesięcy. Znajomi, którzy w mniejszym stopniu wykorzystali Agencję, od wyboru lokum do aktu notarialnego i przejęcia kluczy potrzebowali 6 wyjazdów w okresie 4 miesięcy. Pociąga to kolejne koszty około transakcyjne. Na pierwszy wyjazd można pojechać umówionym zdalnie z Agencją na oglądanie kilkunastu mieszkań, które da się wybrać z oferty internetowej. Wyjazd zakończyć można wyborem jednego z nich i wpłatą zadatku.
Sam akt zakupu, mający postać aktu notarialnego odbywa się u notariusza w terminie uzgodnionym przez Agencję – co jest jej bezwarunkowym zadaniem. Kolejnym, niezwykle istotnym z punktu widzenia nabywcy, obowiązkiem Agencji jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości i statusu jej księgi wieczystej. Dzieje się to przed umieszczeniem danego lokum na internetowej „tablicy ogłoszeń”. Mieszkanie z obciążeniami Agencja nie przyjmuje do oferty.
Na spotkanie ze zbywającym, który również z reguły stawia się u notariusza, przychodzimy po uprzednim odebraniu czeku bankowego z wpisaną kwotą uzgodnioną przez Agencję na linii zbywający-nabywający. Cena jest już uzgodniona w umowie wstępnej w momencie wpłaty zadatku. Czek wręcza się notariuszowi, który w tym samym momencie otrzymuje klucze do mieszkania od sprzedającego. Po czym notariusz wręcza czek zbywającemu, a klucze nabywającemu. Akt notarialny spisany w języku hiszpańskim i odczytany przed tą „zamianą” czeku na klucze, niczym szczególnym nie różni się od polskiego aktu notarialnego. Gdy akt się dokona, notariusz ma obowiązek zgłosić zmianę właściciela do odpowiedniego sądu prowadzącego księgi wieczyste. Do tego jest mu niezbędny oryginał aktu. Nabywca otrzymuje kopie poświadczoną przez notariusza. Wpisu do księgi i zwrotu oryginału aktu należy się spodziewać w czasie około 3-6 miesięcy.

Użytkowanie lokum po akcie zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Należy zwrócić uwagę na kilka aspektów użytkowych lokum na hiszpańskim wybrzeżu. Niewątpliwym atutem tamtejszych budynków, poza niewieloma enklawami budowanymi w latach 70/80-tych, których bym nie polecał, jest budowlana solidność ich wykonania. Przy wyborze należy oczywiście zwrócić na to uwagę, ale jeśli budynek pochodzi z ostatnich 20-30 lat, można się spodziewać solidnego wykonania, dalekiego od betonowej wielkiej płyty. Większość ofert internetowych zawiera informację na ten temat.
Przy wyborze mieszkania, szczególnie przy ich oględzinach uderzy nas niewątpliwie charakter konstrukcji budowlanej budynków wielorodzinnych. Unika się w nich południowej i południowo-zachodniej „wystawy” okien, gdyż w warunkach Costa Blanca lub Costa de Almeria jak i na zachód za Kadyksem, takie mieszkania nagrzewają się dramatycznie co najmniej prze połowę roku. Związane są z tym także rozmiary okien, a także stosowanie tzw. studni doświetlających, na które mogą wychodzić okna niektórych (z reguły) sypialni. Początkowe przykre wrażenie jakie robią takie okna (małe, w „studniach”) zamienia się w nasze błogosławieństwo w miarę używania mieszkania w sezonie letnim.
Oczywiście wartość mieszkania podnosi jego lokalizacja określana jako pierwsze, drugie i dalsze umiejscowienie od linii brzegowej w miejscowości nadmorskiej. Czasami nieruchomość w standardzie posiada basen w części wspólnej co podnosi wartość mieszkania, acz ma to również taką konsekwencję, że od rana do wieczora dochodzą stamtąd hałasy dziecięco-młodzieżowych mieszkańców. Walorem każdej nieruchomości jest balkon lub taras, gdyż z powodów o jakich wspomniałem wcześniej, czas spędza się „na powietrzu” – szczególnie wieczory bywają w tych miejscach przyjemnością samą w sobie. Warto wspomnieć, że duża część budynków posiada, w ramach tzw. części wspólnej, taras umiejscowiony na dachu. To tak zwane solarium. Takie zwieńczenie budynku ma wymiar praktyczny – w wilgotnym powietrzu nadmorskim każde pranie schnie tam w okamgnieniu, podczas gdy w mieszkaniu kisi się całymi dniami i nocami.
Temperatury w południowej części Hiszpanii w ciągu roku to od kilkunastu stopni „zimą”, do 35-40°C w szczycie lata. Zamiast zimowych kosztów ogrzewania są letnie koszty klimatyzacji. Chyba, że przyjmie się wariant niewykorzystywania mieszkania w letnim szczycie. Południowohiszpańska zima na morskim wybrzeżu to problem wilgoci. Dlatego odradza się wyposażanie mieszkań w tanie meble „z Ikei”. Mogą nie wytrzymać trzeciego sezonu – tym bardziej, że jest to wilgoć o morsko-słonym smaku.

Wyposażenie mieszkania, koszty eksploatacji

Przy oględzinach mieszkań na wtórnym rynku, warto zwrócić uwagę na ich wyposażenie. Z reguły udaje się zakupić mieszkanie z meblami. Zalecane są z litego drewna. Zalecić należy wymianę sprzętu AGD, który może bć już nieco „fatige”. Tu zaskoczyła was relatywnie niższa cena tego typu sprzętów na hiszpańskim rynku w porównaniu z polskim. Podobnie sprawy się mają z usługami remontowo-instalacyjnymi. Łatwo znajdziemy ekipy remontowe – tu warto odwołać się do znajomych wcześniej mających doświadczenie w danej miejscowości, albo ze wskazań Agencji przez którą zrealizowana została transakcja.
Na koniec jeszcze jeden zachęcający walor. Zanim dojdzie do transakcji zapytajcie w Agencji o roczne, przeciętne koszty utrzymania mieszkania zawierające się w opłatach za media (prąd, woda, kablówka z internetem) i czynsz (włącznie z wywozem śmieci) odprowadzany „do wspólnoty”, której członkiem stajemy się jeśli zakupiliśmy mieszkanie w budynku wielorodzinnym. Przy mieszkaniu 60-80m2 koszty te wahają się od 500 do 1000 Euro …rocznie! Nie uwierzycie do końca w te informacje podawane przez Agencję, dopuki tych kosztów nie poniesiecie.
E viva Espana, damas y caballeros!